Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Gemessen an den Kaufpreisen, kann der geforderte Anteil Eigenkapital eine hohe Hürde für den Erwerb von Wohneigentum darstellen. Die Bank verlangt nämlich bei einer Hypothekarfinanzierung mindestens 20 Prozent Eigenmittel.

«Harte» versus «weiche» Eigenmittel

Wenigstens 10 Prozent müssen «harte» Eigenmittel sein – damit sind eigene Ersparnisse, Guthaben der Säule 3a, Wertschriften oder Rückkaufswerte von Versicherungspolicen gemeint. Für die restlichen Eigenmittel kommen Bezüge oder Verpfändungen von Pensionskassengeldern infrage, sogenannte «weiche» Eigenmittel. Nicht anrechenbar sind private Darlehen von Freunden oder Verwandten, soweit sie verzinslich und rückzahlbar sind; diese Mittel gelten wie die Hypothek einer Bank als Fremdkapital. Als «harte» Eigenmittel akzeptiert sind hingegen Schenkungen und Erbvorbezüge.

Der Verkehrswert bildet die Berechnungsgrundlage

«Harte» Eigenmittel spielen unter anderem dann eine wichtige Rolle, wenn der Kaufpreis über dem sogenannten Verkehrswert liegt. Letzterer bezeichnet jenen Preis, den Objekte gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen erzielen. Die Bank ermittelt diesen mithilfe von Schätzverfahren und verwendet ihn als Basis für die Hypothekarfinanzierung. Das heisst, die Möglichkeit zur Belehnung von maximal 80 Prozent und das Erfordernis von mindestens 20 Prozent Eigenkapital beziehen sich nicht auf den Verkaufspreis der Immobilie, sondern auf den von der Bank selbst geschätzten Verkehrswert. Je nach Angebot und Nachfrage kann der Verkehrswert vom tatsächlich am Markt bezahlten Preis abweichen. So werden bei einer hohen Nachfrage oft höhere Preise bezahlt als der Verkehrswert.

Nehmen wir an, die Bank beziffert den Wert einer Liegenschaft auf 1 Million Franken, die Erwerber bezahlen jedoch einen Kaufpreis von 1,12 Millionen Franken. In diesem Fall müssen sie nicht bloss 200 000 Franken Eigenkapital aufbringen, also 20 Prozent des Verkehrswerts. Zusätzlich haben sie für die Differenz von 120 000 Franken zwischen Verkehrswert und höherem Kaufpreis selbst aufzukommen, und zwar in Form von «harten» Eigenmitteln.

Finanzielle Tragbarkeit

Nebst genügend Eigenmitteln müssen Hypothekarschuldner über ausreichend Einkommen verfügen, um die finanzielle Tragbarkeit zu erfüllen. Das heisst, die Wohnkosten, bestehend aus Zinsen, Amortisationen (Rückzahlungen) sowie Neben- und Unterhaltskosten, dürfen nicht mehr als 35 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen. Allenfalls anstehende Lohnerhöhungen oder auch Bonuszahlungen können teilweise angerechnet werden, soweit sie gut dokumentiert sind. Das gilt auch für Einkommen der Partnerin oder des Partners, sofern diese nachhaltig sind. Voraussetzung ist eine Solidarschuldnerschaft des Paars. Bei der finanziellen Tragbarkeit kommt es oft zu Missverständnissen, weil die Kunden mit tagesaktuellen Hypothekarzinsen budgetieren. Die Banken müssen aber einen langfristigen Durchschnittszinssatz verwenden, den kalkulatorischen Zins, um nicht bloss «Schönwetter-Szenarien» durchzuspielen. Die Migros Bank zum Beispiel berechnet die finanzielle Tragbarkeit einer Hypothek mit einem kalkulatorischen Zinssatz von zurzeit 4,5 Prozent, andere Banken rechnen mit 5 Prozent. Die Kosten für die Amortisation der Hypothek sind ein weiterer Bestandteil der Tragbarkeitsrechnung. Der Teil der Hypothek, der 67 Prozent des Verkehrswerts übersteigt, die sogenannte 2. Hypothek, muss innerhalb von 15 Jahren oder bei über Fünfzigjährigen spätestens bis zur Pensionierung zurückbezahlt sein. Es empfiehlt sich, aus steuerlichen Gründen die indirekte Amortisation mittels Einzahlung in die Säule 3a zu prüfen. Natürlich lassen sich höhere Amortisationsraten vereinbaren.

Wie sieht die Tragbarkeitsrechnung bei einem Kaufpreis von 1 Million Franken aus? Wird eine Hypothek von 800 000 Franken aufgenommen, setzt man jährliche Zinskosten von 36 000 Franken (4,5 Prozent von 800 000 Franken) und jährliche Amortisationen von 8667 Franken (2. Hypothek von 130 000 Franken geteilt durch 15 Jahre) ein. Zudem werden die Neben- und Unterhaltskosten berücksichtigt. Dafür verwendet die Migros Bank standardmässig einen Pauschalbetrag von 0,7 Prozent des Verkehrswerts. Denkbar wäre, nach Baujahr und Zustand zu differenzieren. Denn bei älteren, nicht renovierten Liegenschaften können die Neben- und Unterhaltskosten deutlich höher liegen. Wer aber in einem modernen Neubau mit sehr guter Gebäudehülle wohnt, kann tiefer kalkulieren. Für Neubauten sowie für Objekte mit Minergie-Standard oder Geak-Energieeffizienznachweisen setzt daher die Migros Bank Neben- und Unterhaltskosten von 0,5 Prozent des Verkehrswerts ein.

migrosbank.ch/de/privatpersonen/hypothek/eigenheimfinanzierung

Der Bau eines Eigenheims – ein Lebensprojekt, das mit vielen Wünschen, Vorstellungen, aber auch Sorgen und Ängsten behaftet ist. Eine überlegte Herangehensweise ist zentral. Ein guter Ausgangspunkt ist das Bewusstwerden über die einzelnen Schritte und dass man weiss, was bei den einzelnen Etappen besonders zu beachten ist.

Sparen

Der Erwerb einer Liegenschaft wird grundsätzlich auch als eine Form der Vorsorge betrachtet. Die in der gebundenen Vorsorge gesparten Mittel können also als Teil der Eigenmittel beim Kauf von Wohneigentum eingesetzt werden, das als Hauptwohnsitz dient. So kann das in eine 3. Säule eingezahlte Geld zur Finanzierung von Wohneigentum verwendet werden. Ein Thema, das beim Kauf einer Immobilie von grosser Bedeutung ist, sind Überlegungen rund um die Vorsorge. Vielfach werden für das Eigenheim Mittel aus der Pensionskasse verwendet. Je nach Vorsorgeplan hat dieser Bezug einschneidende Auswirkungen auf Leistungen bei Invalidität und bei der Hinterbliebenenvorsorge. Mit Sicherheit reduzieren sich aber Leistungen im dritten Lebensabschnitt. Eine Vorsorgeanalyse ist folglich sehr wichtig, denn aus ihr geht hervor, ob die Tragbarkeit nach einem etwaigen Schicksalsschlag noch sichergestellt ist. Mit einer Risikoversicherung besteht beispielsweise die Sicherheit, dass im Falle eines Schicksalsschlags die Hypothek sofort getilgt werden kann. Bei einer lang andauernden Krankheit oder nach einem schweren Unfall würde auch die Amortisation im Falle eines reduzierten Einkommens nicht noch zusätzlich auf das meist bereits geringere Einkommen drücken. Allenfalls resultierende Überschüsse aus der Vorsorgeversicherung fallen dem Eigenheimbesitzer zu. Die Aufwendungen hierfür sind in der Regel während der Vertragsdauer garantiert und somit planbar und meist auch steuerlich abzugsfähig.

Planen

In der Planungsphase wird es bereits konkreter. Hier sollte man bei der eigenen Hausbank sowie allfälligen weiteren Banken die Finanzierung besprechen. Diese geschieht heutzutage meistens mit der Aufnahme einer Hypothek. Dazu kann eine festverzinsliche Hypothek mit fester Dauer (in der Regel 10 Jahre, aber auch kürzer möglich) oder eine unbefristete Hypothek mit variablem Zinssatz (Saron) abgeschlossen werden. In diesem Zusammenhang sollte spätestens jetzt über eine Risikoversicherung nachgedacht werden. Eine Verpfändung derselben zu Zwecken der Finanzierung ist ebenfalls denkbar. Eine individuelle Beratung ist hier empfehlenswert. Ebenfalls wichtig in der Planungsphase ist die akkurate Auswahl von etablierten, vertrauenswürdigen Partnern. Mitunter lassen sich dadurch gewisse Risiken bereits reduzieren.

Bauen

Nun beginnt die Bauphase, das Herzstück des Bauprojekts. Damit es hier nicht zu bösen Überraschungen kommt, ist eine Bauwesenversicherung sehr zu empfehlen. Mit der Bauwesenversicherung schützt die Bauherrschaft das bereits investierte und verbaute Vermögen bei einem Bauunfall. Insbesondere deckt die Versicherung bereits erbrachte Bauleistungen, Aufräumungskosten, die Wiederherstellung des eigenen Gebäudes bis zum Zustand vor dem Ereignis, Entsorgungskosten des nicht mehr brauchbaren Materials, den Kauf und die Einbringung als Ersatz von nicht mehr brauchbarem Erdmaterial usw. Auch wenn die Leistungserbringer (Bau- und Generalunternehmer, Handwerkerunternehmen, Architekten, Ingenieure usw.) eigens versichert sind, kann nicht davon ausgegangen werden, dass bei unklarer Schadensherbeiführung ein Schaden vom vermeintlichen Verursacher ohne Weiteres übernommen wird. In solchen Fällen ist es für die rasche Abwicklung gut, wenn die Versicherung des Bauherrn zumindest in Vorleistung tritt ‒ etwaige Regressansprüche vorbehalten ‒ und das Bauvorhaben möglichst rasch weitergeführt werden kann. Nebst der Bauwesenversicherung besteht zudem in den meisten Kantonen ein Obligatorium, das Bauwerk bereits während der Bauphase gegen Feuer- und Elementarschäden zu versichern. In den Kantonen ohne Obligatorium ist es von Vorteil, diesen Schutz im Rahmen der Bauwesenversicherung einzuschliessen.

Zum Schutz des Bauherrn ist ebenfalls die Bauherren-Haftpflichtversicherung vorgesehen. Denn von Gesetzes wegen haftet der Eigentümer eines Grundstücks immer dann, wenn – von seinem Grundstück ausgehend – Dritten eine Gefahr droht oder wenn Dritte zu Schaden kommen. Diese Haftung besteht auch dann, wenn beispielsweise Handwerker infolge von Bauarbeiten Dritten Schaden zufügen. Der Grundeigentümer haftet kausal, also auch dann, wenn ihn kein Verschulden trifft. So kann beispielsweise ein geschädigter Nachbar seinen Schadenersatzanspruch direkt beim Bauherrn geltend machen. Die Höhe eines möglichen Schadens ist im Vorfeld nur schwer abzuschätzen. Die finanziellen Folgen für die möglicherweise entstandenen Sach-, Personen- sowie Vermögensschäden (Wiederherstellung des fremden Gebäudes, Heilungskosten, Lohnausfälle, Ersatzwohnung usw.) zeigen sich oft erst bei der Regulierung. Da Unvorhergesehenes auf einer Baustelle keine Seltenheit ist und die Schadenhöhe nach oben offen ist, empfiehlt es sich wärmstens, eine Bauherren-Haftpflichtversicherung abzuschliessen.

Wohnen

Das Traumhaus ist nun fertiggestellt, der Einzug hat reibungslos geklappt, und die Freude am neuen Zuhause ist gross. Für die meisten stellt das Eigenheim den grössten Vermögenswert dar. Dementsprechend ist eine adäquate Absicherung vor Schäden wichtig. Neben der Feuer- und Elementarversicherung (in gewissen Kantonen obligatorisch) empfiehlt es sich, den Gebäudeversicherungsschutz auszubauen. Insbesondere stehen folgende Risiken im Vordergrund: Erdbeben, Wasserschäden, inklusive Freilegungskosten und Lecksuchkosten, Beschädigung der haustechnischen Anlagen (Waschmaschine, Heizung, Photovoltaikanlage, Wärmepumpen usw.). Die Schäden an Gebäudeverglasungen und infolge Diebstahls sind in der Regel über die Haushaltsversicherung gedeckt. Hier ist es wichtig, vorab die passende Versicherungssumme des Hausrats zu definieren. Die Haftpflichtansprüche werden üblicherweise im Rahmen der Gebäudehaftpflicht als Zusatz zur Privathaftpflichtversicherung übernommen.

Renovieren/Anbauen

Ein Haus gibt immer etwas zu tun: Bei Renovationen oder Anbauvorhaben sind versicherungstechnisch dieselben Überlegungen wie beim Hausbau zu treffen. Besonders beim Anbauen ist es wichtig, dass in der Bauphase auch die bestehenden Gebäude versichert werden.

Gegensätze im Zusammenspiel

In der gesamten Wohnung – und so auch in den Bädern – wurde nur mit schwerem Stein und im Gegensatz dazu mit leichtem Holz gearbeitet. Die Idee der Bauherrschaft, ein schlichtes Innenarchitekturkonzept mit modernem Charme, konnte so optimal umgesetzt werden. «Die Bäder sind extrem ruhig gehalten. Mit den zwei komplementären Materialien entstand ein harmonisches Ambiente.» Die Wände der drei Badezimmer kommen als Bruchwand aus schwerem hellem Stein daher. Dieses Konzept findet sich auch in der Küche in einer dunkleren Variante wieder. «Materialtechnisch fügt sich alles optimal zusammen», erklärt Christof Bürgisser. Weiter hat die Orea AG den gesamten Innenausbau mit Holz realisiert. «Hier wurde mit slowenischer Eiche gearbeitet. Die Materialauswahl ist stimmig und zeigt Beständigkeit.» Im Masterbad, das rund sechs Quadratmeter gross ist, dominiert das Doppellavabo aus Marmorstein, das genügend Platz für Pflege- und Entspannungszonen bietet. Die leicht kleineren Gästebäder sind betreffend Materialien identisch, heben sich aber durch die Aufsatzbecken ab. «Alle Armaturen und Spiegel sind dezent gehalten», fügt Christof Bürgisser hinzu. Dafür wurde dem Boden in der gesamten Wohnung besondere Aufmerksamkeit geschenkt. «In den Bädern wurden Granitplatten verlegt. Der Holzboden in den übrigen Räumen des Penthouses passt genau zum Furnier der Möbel. Das gesamte Konzept ist sehr durchdacht.» Für Helligkeit sorgen mehrere Oblichter. Der rote Faden im Penthouse ist ganz klar: dominanter Stein und leichtes hochwertiges Holz für den modernen Alpenchic.

Architektur

State of Kin, stateofkin.com.au, Mobilia, mobilia.com.au

Grundstück

Dieses Projekt wurde in Wembley, rund sechs Kilometer von der Stadt Perth entfernt, in Westaustralien auf einem Grundstück von 628 Quadratmetern realisiert.

Idee

Offen genug, damit die Sicht auf den See frei ist, aber geschlossen genug, sodass die Privatsphäre gegeben ist.

Realisation

Das Haus hat in seiner äusseren Form einen kubischen, geradlinigen Charakter, bis die gelenkige Fassade aus lokalem Holz Bewegung in die Architektur bringt. Die feinen Lamellen können mechanisch geöffnet und wieder geschlossen werden, damit sowohl Seeblick als auch Privatsphäre möglich sind. Aufgrund dieser Konstruktion hat das Projekt auch den Namen «Shutter» erhalten, was so viel wie Rollladen bedeutet. Das Haus erstreckt sich über drei Stockwerke. Im Erdgeschoss befinden sich vier Autoabstellplätze, ein Weinkeller und der Eingang, der mit einer Galerie und einer massiven Treppe alle Stockwerke verbindet. Im ersten Obergeschoss ergänzen vier Schlafzimmer, drei Bäder und die Waschküche den Grundriss, während sich im zweiten Obergeschoss ein offenes Wohnzimmer und die Küche befinden. Viel Wert wurde bei diesem Einfamilienhaus auch auf die Inneneinrichtung gelegt, die ausschliesslich aus Möbelstücken von namhaften Designern besteht.

Besonderheit

Die Holz- und Designelemente in Kombination mit einem Maximum an Tageslicht sind an die japanische Architektur angelehnt und geben den Räumen eine warme Atmosphäre. Während die Fassade aus lokalen Materialien gefertigt ist, ist das Innere ein Zusammenspiel aus verschiedenen Kulturen.